看别人的故事，想自己的未来。

所有的笔记读后感内容仅代表

学员的个人观点。

本文的发表，并不代表“季老湿和他的小伙伴们”对作者理念的全部赞同，

请读者自行斟酌并独立判断风险。

作者

李驰，常驻北京，任职产品经理，热爱生活，爱运动，爱阅读，爱旅行，喜欢一切新鲜美好的事物。

笔记读后感

不知道今年你有没有看过那部最火的国产动画《哪吒之魔童降世》，还记得那部经典台词吗？--我命由我不由天！这句台词对我的触动很大。因为我是一个比较爱折腾的人。

不知道你身边有没有亲戚或者朋友对你说过。认命吧，在北京。没有高学历，再折腾也就那样！还不如在老家念个大学，找个银行或者公务员的工作。

当你想去北京闯荡时，有人告诉你。不要去，去那地方干啥。早点上完大学，在老家，找个体面点的工作。

不要白费力气的折腾了。就算再怎么努力也买不起房子。还不如在老家，有房有车。然后再娶个媳妇，生个娃多好呀。不然在北京买个房，都要几百万的首付。你打一辈子的工，也就挣下一套房子。很辛苦的，千万不要去北京。

你是不是经常会听到别人，这么对你讲呢？反正，我是经常有人对我这么说。他们有的是想关心你，而有的就想看你的笑话。

1

人生就像一场马拉松

我算是比较爱折腾的人。老家在辽宁朝阳，一个四五线的城市。

90后，独生子。因为父母结婚后，三年半才有了我。再加上姥姥是在我出生那一年去世的。所以母亲给我起名叫李驰。从小到大，似乎都很顺利。

随后就是读书，马云说过，有些人读书读的好是天生的。而我偏偏不是这种人。小时候父母都比较看重学习成绩，而我并不是那种天生就是读书的人。所以大学读了一个很一般的大学，但是从那时起似乎心里就有一种不服输的劲。

大学不顾家人的建议，来到了大城市，北京。学了一个当时不被家人看好的计算机专业。在北京这个大都市，让我知道了，这个城市的包容性。知道了，这里并不是靠关系的。这里靠的是能力，靠的是你的本事。只要你有本事，有能力。能创造价值，你就会获得丰厚的回报。

大学毕业后，面临择业。终于通过自己的努力知道了一个还不错的工作。做了一名互联网的产品经理。有了还不错的收入。

所以我明白了，不管你以前遭遇了什么都不要紧。人生就像一场马拉松，不在乎你跑的多快，在乎你跑的多久。

2

主动的收入只能换来被动的人生

在工作的几年当中，通过参加一些社会培训遇见了很多优秀的小伙伴。因为这群爱学习的人，对生活充满了向往。在这个过程中，也让我掌握了一些新的知识。对未来的生活也充满了向往。

在一起的小伙伴的一次线下聚会，一起玩大富翁的游戏。让我通过游戏。认识到了财商的重要性。在游戏中，我知道了，如果想实现，财富自由。就必须要有被动的收入。让我知道了，如果只是靠工资的主动性收入。是永远都不会让自己实现财富自由的。也不能让自己实现时间自由。

从小的父母教导都是告诉我如何努力的去学习，在班级里面需要提高自己的分数，提高自己的排名。比较黑暗的时刻就是中考和高考的那段时光。那段时间，几乎每天都沉浸在书山题海中。

于是，我阅读了《穷爸爸和富爸爸》这本财商入门的书。开始有了资产性的收入，比如：基金+股票的收益，一年就有了现在工资一个月的收入。但这距离财富自由简直有点远，就像月亮到太阳的距离。

后来，我知道了人类的五大资产，它们分别是：

股票基金的收入

古玩字画

可以自动化运营的公司

专利权、著作权

不动产、房地产

我们只有通过增加自己的被动收入才能让自己实现时间自由、财富自由的人生。于是，我开始了各种尝试。在股票基金上面，开始进行投资。自己懂得了基金组合式投资。无论，在市场环境好的时候，还是不好的时候都可以有很好的收益。

紧接着，在股票基金市场获得了被动收入以后。我开始想着如何在房产上获得被动收入呢？

3

如何在房产投资中，获取被动收入

就在去年，我开始了我的房产投资和创业之旅。和大多数北漂青年一样。虽然互联网民工大都拿着月薪几万块的工资，但是面对高昂动辄几百万的房价。自己和自己的家庭是难以承受的。就靠打工赚取的微薄收入，是很难实现财务自由的。

只是靠打工的话，会一直像老鼠一样在圈里跑，一直也不会跑出去的。等着你的会是永远也还不完的房贷和车贷。而且，你只能不断的付出时间和精力。去更努力的赚钱，才能获得给家人更美好的生活。

如何才能去创业去追求打造自己的被动收入呢？世界上，最伟大的商业模式就是“利他”。于是，可能是因为同频共振的原因。我碰到了季老湿。一个在房产高端租赁领域、民宿领域。都有很多建术的老师。他所讲的课程深入浅出。以一颗利他之心，手心向下的向他的学生们。毫无保留的传授如何在房地产行业做长租公寓，如何做涉外租赁。以及应该掌握哪些心法和窍门。

比如这套季老湿设计的房间，是他告诉我们房子是有生命的，我们要赋予那个生命，让它自己去展现最适合的风格，自由绽放，像一朵花儿一样漂亮。这深深的打动了我。本身就是互联网产品经理出身。为客户打造有价值，符合市场趋势的产品本来就是我的使命，我很愿意去和这样同频的老师学习。

很欣赏他的价值观和设计理念，以及他提出的“利他”思维。所以，我决定想和这样的群体一起学习房产上面的知识。岂不是更好吗？而且每周都会组织工地游学，以及像产品经理和项目经理的课程，学东西本来就是要实践的。季老师的团队不但有人带着你去工地游学，你还会参与到项目当中去。比如想我，就参加过线下的工地游学之摆放的场。

我记得很清楚，那是在15号线关庄附近的某个小区，一居室的房间。那个冬天特别冷。但是来现场的小伙伴们的热情却是热情不减。小伙伴们在工地现场，一起搬榻榻米上的垫子，一起弄床上的席梦思床垫。让现场非常热闹。

这个床垫就是由我和几个小伙伴摆好的，怎么样？看起来还不错吧。

接下来，我们就本个房间的设计思路展开了讨论。这个一居室的房间设计思路非常大巧妙。本来是一居室的房间，通过了设计师的改造变成了二居室。

这个就是那个多出来的房间，通过设计师的设计，让这个本来是一个一居室的房间又多出来一个房间。增加了它的居住属性。通过这种实践活动，和小伙伴们的交流。让我充满了信心。在他们中间有拥有10套房的民宿先生，也有10套长租公寓的douke。还有两套北京房子的房东小琳子姐。所以，我决定加入这样的组织，然后和他们一起精进一起学习。

4

当前房地产市场环境

如果想做一件事情必须要了解它的背景以及来龙去脉，作为一个产品经理，也是需要做好市场研究和用户调研的。于是我开始了查数据。

通过数据了解到，当前，我国的城镇化率已达到在60%~70%，随着国家政策的管控和大城市中央的聚集效应，中国社会从房产的角度来讲，大方向叫做“后房产时代”。什么是后房产时代？特别是一线城市，新房子基本卖完了，市场上主要是存量房。

大家可以注意到，在北京这座城市四环以内基本已经没有新楼盘的开发，新房往往处在非常偏远的郊区。人口流入加上工作流动，二手房的租赁在后房产时代必然是非常活跃的事情，而且越来越多的围绕租赁行业的公司会逐渐兴起，这是一个大趋势，这个事情的生命力会延续非常长的时间，也许上百年也会生生不息。

但涉足这个行业并非易事，像季老湿这样在行业摸爬滚打多年的人，也踩过无数的坑，做了许许多多或失败或成功的尝试。

前人积累的经验和规律，会帮助后来者更快的适应环境和成长，所以，非常感谢季老湿能分享他的经验。了解到了市场的现状，就要知道这件事情应该如何启动，在季老湿的笔记当中也写的非常的详细。下面就为大家介绍下具体有哪些方法。

?长租公寓心法之收房兵器库。

长租公寓领域，收房是关键。而收房最终要的是拥有一套好的租赁合同。但是对于一份好的租赁合同，最重要的两个法宝是：

好的年限：6年及以上的租约

转租权

虽然这种合同很难签，但是一旦签订这样的合同，就拥有了一份很好的收益。多签一年，就意味着会拥有更多的收益。该如何找到房东愿意签如此长约？必然就是要深入研究有此类需求的房东，刻画正确的“房东画像”。

市场上90%的房东，都不是目标房东。目标房东在市场上只有10%，而且这些房东一定是手中，至少有3套及3套以上的不动产房产的。所以，当选择收房的时候，一定要认清自己的房东是属于那种类型的。

比如自己从去年开始，就有过和这些房东的接触。比如在原来北京丰台周庄子家园同小区的常阿姨，在一个楼层就拥有了3套房子。她是一个拆迁户，平时就靠收房租就完全可以养老。但是这类房东显然不属于我们的“房东画像”他们显然，就是需要这个房租来养老的。

并且自己有时间和精力去打理这个房间的。虽然，不是一个成功的案例，但是为自己今后寻找精准的房东，有了更深刻的人物画像。已经有了一些市场的价位，知道了一个两居室的房间，在同一个小区大概是块左右的价格。这也为自己未来寻找房子奠定了基础。

关于中介方面，需要选择一些片区内的一些小中介。因为这些小中介是比较擅长租赁领域的。那些大一些的中介，比如我爱我家、链家。

他们一般都是做买卖的。即使手中有长租的房源，他们也不会给你介绍的，因为他们会优先推荐集团旗下的相寓和自如平台房源。即使一般有房源信息的话，也是会把他们给到内部的相关部门。

在找房的过程中，也会有一些小技巧。比如，你可以给中介发红包。要求加中介的资源群。一般关系处的融洽，中介是比较愿意加你的。

5

长租公寓心法之《收房十诫1：我挣什么钱》

在阅读季老湿的学习笔记的其它篇目时，我始终揣着一个疑问：季老湿的商业模式为什么是这样的，为什么说包租不赚钱，他又靠什么赚钱。脑子里模糊明白一些，但似乎又串联不起来。

直到我发现漏读了这篇文章，对季老湿提及的要点，谈谈自己的感受。

1.租金差

毫无疑问包租就是赚租金差，租金差来自于两方面，在成本上，一是压低收房价格，获得尽可能低的收房租金，二是压低分割和装修价格，简单隔断、刮白、布线后直接出租；在售价上，在品质上获得溢价是不可能，只能尽可能的提高分割的单间数量，以获得更多的租金。成本与售价间的“租金差”是二房东的毛利润。这种模式决定了“二房东”在夹缝中生存的艰难状态。

2.N+1。N+1，N+2...N+N，空间分割

在单间租金无法提高的情况下，通过提升房间数量提高总租金。品质下降、边际效应递减是必然。至于租客，元一间的小隔间，注定招不来好的租客，就像季老湿所说，为几百块钱可以动刀的租客，可以想象多难于应付，关键这样的人不是一个，是一套房子七八个。

3.沉没成本

在收房成本和出租价格之间，还有一个隐性的成本，你忙上忙下的时间成本、劳动力成本。比如，你租完房不可能马上就出租出去。你需要进行简单的打理。你需要，将房间挂出去。这中间都是会有时间差的，时间差对于我们来说就是成本。

4.资源不为我所有，但是为我所用

从长期来看，土地产权也不过是租赁70年。房屋产权拆分开来看，其实分所有权（房东），经营权（我），使用权（租客）。为我所用，就是运用经营权兑换利润。

5.加

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